Was ist eine Machbarkeitsstudie?
Eine Machbarkeitsstudie bewertet, ob ein Hotelprojekt wirtschaftlich tragfähig und praktisch umsetzbar ist. Sie liefert eine fundierte Entscheidungsgrundlage, etwa für Investoren, Eigentümer, Betreiber oder Entwickler, und wird meist von spezialisierten Hotelberatungen durchgeführt. Typischerweise gliedert sich die Studie in drei aufeinanderfolgende Phasen:
Phase 1: Standort-, Markt-, und Wettbewerbsanalyse
Am Anfang steht die Frage: Passt das geplante Hotel an diesen Ort? Hier liefert die Standortanalyse erste Antworten auf Makro- wie auf Mikroebene.
Im Makroumfeld wird geprüft, wie attraktiv die Region generell ist und welche Rahmenbedingungen bestehen: Wie ist die wirtschaftliche Lage? Gibt es relevante Nachfragegeneratoren für Geschäfts-, Freizeit-, Leisure- oder MICE-Tourismus? Und wie gut ist der Standort via Auto, Bahn oder Flugzeug erreichbar? Wie wird die touristische Zukunft des Standortes bewertet? Wird sich der Flugplan zum Beispiel ändern? Sind klimabedingte Veränderungen zu erwarten? Wie sieht es mit Einreise- und Aufenthaltsbestimmungen aus?
Im nächsten Schritt wird der konkrete Projektstandort unter die Lupe genommen: Welche Nachfragegeneratoren liegen in direkter Umgebung? Welche Zielgruppen lassen sich hier erreichen, und wie gut passt das Vorhaben zu ihren Bedürfnissen? Welche Entwicklungspotentiale weist der Projektstandort auf?
Auf Basis dieser Erkenntnisse folgt eine Marktanalyse, bei der Angebot und Nachfrage im Hotelmarkt gegenübergestellt werden. Hier interessiert vor allem: Wie viele Hotels gibt es bereits? Welche Größen und Konzepte dominieren? Wie hoch ist die Bettenauslastung, woher kommen die Gäste, und wie lange bleiben sie?
Ergänzend wird ein Blick auf die sogenannte „Pipeline“ geworfen: Welche Hotelprojekte befinden sich aktuell in Planung oder Umsetzung? Diese Information ist zentral, um die künftige Wettbewerbssituation realistisch einzuschätzen.
Schließlich werden relevante Wettbewerbsbetriebe, das sogenannte Competitive Set, identifiziert. Diese Hotels ähneln dem geplanten Projekt hinsichtlich Kategorie, Leistungsangebot, Zielgruppe und Lage. Durch den Vergleich mit ihrer Performance lassen sich Rückschlüsse auf die eigene Marktchance ziehen, inklusive der Frage, wie sich neue Wettbewerber künftig auf die Wettbewerbsintensität auswirken können.
Aber keine Sorge, diese Analyseschritte müssen nicht alle manuell ablaufen. Unternehmen wie Hotellistat können dank ihres granularen Rate-Shoppers bei dieser Phase optimal unterstützen. Dabei ist es ganz egal, ob das Projekt noch ganz am Anfang steht oder die Phase schon weiter fortgeschritten ist.
Ist bereits ein klares Bild vorhanden, welche Art von Betrieb und Hotelprodukt entstehen soll und sind potenzielle Mitbewerber identifiziert und ein Competitive Set vorhanden? Dann können diese aufgesetzt werden und liefern Daten, um den Wettbewerb zu untersuchen und die Machbarkeit deines Projekts zu prüfen. Es gibt noch kein Competitive Set? Dann wird ein Schritt weiter vorne angesetzt und zunächst eine umfassende Marktanalyse durchgeführt. Bei der Verarbeitung zahlreicher Daten werden Marktpotenziale sowie Herausforderungen erkannt und die perfekte Grundlage für den nächsten Schritt gebildet.
Phase 2: Positionierung und Konzeptionierung
Sind Standort, Markt und Wettbewerb analysiert, geht es an die strategische Ausrichtung des Hotelprojekts. Auf Basis der identifizierten Marktchancen, Alleinstellungsmerkmalen und Zielgruppen wird definiert, welches Hotelkonzept sinnvoll ist: Mit welchem Angebot kann sich das Haus vom Wettbewerb abheben? Welche Services und Preise passen zu den Vorstellungen und Erwartungen der Zielgruppe?
Diese Phase beinhaltet auch die Entwicklung eines klaren Unternehmensprofils, inklusive Leitbild, Mission und Vision. Sie bilden das Fundament für die Definition von Prozessen, operative Entscheidungen und ermöglichen eine zielgerichtete Positionierung im Markt.
Phase 3: Wirtschaftlichkeits-Vorausschau- und Rentabilitätsrechnung
Nun wird es zahlenlastig: In der letzten Phase werden Umsatz-, Kosten- und Gewinnprognosen anhand der abteilungsspezifisch zu erwartenden Erträge und Aufwendungen erstellt. Daraus ergibt sich eine Einschätzung der zukünftigen Renditeerwartungen der Investoren und die Amortisationszeit der Gesamtinvestition bei Abschluss eines Pacht-, Management- oder Franchisevertrags.
Da die Studie einen klar definierten Betrachtungszeitraum hat, sollten Entscheidungen bezüglich der Umsetzung zeitnah getroffen werden. Langfristig bleibt zudem der sogenannte strategische Fit als Orientierungshilfe entscheidend, der das harmonische Zusammenspiel von Standort, Konzept, Betreiber und Immobilieneigentümer bewertet.
Fazit
Eine fundierte Machbarkeitsstudie ist kein bürokratisches Pflichtprogramm, sondern ein entscheidender Schritt auf dem Weg zu einem erfolgreichen Hotelprojekt. Sie schafft Klarheit, minimiert Risiken und gibt die Sicherheit, strategisch richtige Entscheidungen zu treffen. Wer hier sauber arbeitet, legt das Fundament für ein Hotel, das nicht nur gebaut, sondern auch dauerhaft erfolgreich betrieben werden kann.
